مراحل قانونی برای استفاده از ودیعه مستاجر

۱. طرح دعوای تخلیه و دریافت حکم تخلیه

قبل از هر چیز، موجر باید یک دعوای تخلیه در دادگاه صالح (معمولاً دادگاه محل ملک) مطرح کند و رأی تخلیه بگیرد. بدون حکم تخلیه، موجر نمی‌تواند ودیعه را به اجرای احکام بسپرد و از آن برای جبران خسارت استفاده کند.

۲. سپردن ودیعه به اجرای احکام

پس از صدور حکم تخلیه، موجر می‌تواند ودیعه یا سند تضمین را به اجرای احکام همان مرجع بسپارد. این کار باعث می‌شود تا مستاجر نتواند ودیعه را قبل از رسیدگی و صدور رأی دریافت کند.

۳. طرح دادخواست مطالبه خسارت یا بدهی

بعد از سپردن ودیعه به اجرای احکام، موجر باید دادخواست جداگانه‌ای برای مطالبه خسارت به ملک اجاره‌ای یا اجاره معوق و قبوض پرداخت نشده ارائه دهد. این دادخواست باید در همان دادگاه صالح تقدیم شود تا میزان خسارت یا بدهی‌ها قانونی بررسی شود.

۴. ارائه گواهی دادگاه به اجرای احکام

هم‌زمان با ثبت دادخواست خسارت، موجر باید گواهی دفتر دادگاه را به اجرای احکام ارائه کند که نشان دهد دعوا ثبت شده و مبلغ ادعایی مشخص است. این کار باعث می‌شود اجرای احکام از تحویل ودیعه به مستاجر تا زمان صدور رأی دادگاه خودداری کند.

۵. صدور رأی دادگاه و محاسبه خسارت

دادگاه مبلغ خسارت یا بدهی مستاجر را بررسی و تایید می‌کند. فقط مبالغی که دادگاه تایید کرده است، می‌تواند از ودیعه مستاجر کسر شود.

۶. بازگرداندن مابقی ودیعه به مستاجر

پس از صدور رأی دادگاه و محاسبه خسارت یا بدهی، اجرای احکام مبلغ تایید شده را کسر کرده و باقیمانده ودیعه را به مستاجر بازمی‌گرداند.

مثال عملی

فرض کنید مستاجر ۵۰ میلیون تومان ودیعه داده باشد و موجر ادعا کند:

• ۵ میلیون تومان خسارت به ساختمان وارد شده
• ۳ میلیون تومان اجاره معوق دارد
• ۲ میلیون تومان بدهی قبوض مصرفی

موجر ابتدا دعوای تخلیه را مطرح کرده و حکم تخلیه دریافت می‌کند. سپس ودیعه را به اجرای احکام می‌سپارد و دادخواست مطالبه خسارت را تقدیم می‌کند. اجرای احکام از تحویل ۱۰ میلیون تومان ودیعه به مستاجر خودداری می‌کند تا رأی دادگاه صادر شود. پس از تایید خسارت توسط دادگاه، باقیمانده ودیعه یعنی ۴۰ میلیون تومان به مستاجر بازمی‌گردد.

نکات مهم

• مرجع صالح: دادگاه باید بر اساس محل ملک یا قرارداد مشخص شود.
• اثبات خسارت: موجر باید مدارک کافی مانند عکس، فاکتور و قبوض ارائه دهد تا دادگاه ادعا را بپذیرد.
• گواهی دفتر دادگاه: بدون این گواهی، اجرای احکام نمی‌تواند از تحویل ودیعه خودداری کند.
• میزان ادعا باید مستند باشد: ادعای مبالغه‌آمیز پذیرفته نمی‌شود.
• مدت رسیدگی: ممکن است زمان‌بر باشد، اما ودیعه نزد اجرای احکام محفوظ می‌ماند تا رأی دادگاه صادر شود.

نتیجه‌گیری

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، مسیر قانونی روشن و امنی برای کسر خسارت یا بدهی از ودیعه مستاجر فراهم کرده است. موجر باید ابتدا دعوای تخلیه را مطرح و حکم دریافت کند، ودیعه را به اجرای احکام بسپرد، سپس دادخواست خسارت یا اجور معوق را ارائه و گواهی آن را به اجرا بدهد. تنها پس از صدور رأی دادگاه و تایید خسارت، اجرای احکام می‌تواند مبلغ خسارت را از ودیعه کسر و مابقی را به مستاجر بازگرداند. این مسیر حقوق موجر را محافظت می‌کند و مستاجر نیز امکان دفاع دارد.

سوالات متداول

1. آیا موجر می‌تواند بدون حکم دادگاه از ودیعه مستاجر خسارت کسر کند؟

خیر. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، کسر خسارت یا بدهی از ودیعه تنها پس از دریافت حکم دادگاه و از طریق اجرای احکام امکان‌پذیر است.

2. چگونه می‌توان خسارت وارد شده به ملک اجاره‌ای را از ودیعه مستاجر کم کرد؟

موجر باید پس از اخذ حکم تخلیه، ودیعه را به اجرای احکام بسپارد و سپس دادخواست مطالبه خسارت یا اجاره معوق را تقدیم کند. بعد از صدور رأی دادگاه، مبلغ خسارت از ودیعه کسر می‌شود.

3. اگر خسارت مستاجر کمتر از مبلغ ودیعه باشد، چه اتفاقی می‌افتد؟

پس از تایید خسارت توسط دادگاه، تنها مبلغ خسارت از ودیعه کسر شده و مابقی به مستاجر بازگردانده می‌شود. اجرای احکام مسئول این فرآیند است.