قدرالسهم در آپارتمانها چیست و چگونه محاسبه میشود؟
با گسترش آپارتماننشینی، یکی از پرسشهای رایج میان مالکان این است که «قدرالسهم» یعنی چه و چگونه محاسبه میشود؟ قدرالسهم به زبان ساده یعنی سهم هر واحد از زمین و بخشهای مشترک ساختمان. این سهم در موضوعاتی مانند پرداخت شارژ، تعمیرات، مشارکت در ساخت و حتی فروش ملک اهمیت زیادی دارد.
تعریف قدرالسهم
- در لغت «قدر» به معنی ارزش و «سهم» به معنی نصیب است.
- در حقوق، «قدرالسهم» تعریف مستقل ندارد، اما نزدیکترین مفهوم آن همان سهم هر مالک از زمین و مشاعات ساختمان است.
- طبق قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳)، هر ساختمانی به دو بخش اختصاصی (مثل واحد مسکونی) و مشترک (مثل زمین، راهپله، آسانسور و بام) تقسیم میشود.
چرا قدرالسهم مهم است؟
محاسبه قدرالسهم در موارد زیر نقش کلیدی دارد:
- تعیین سهم هر واحد در هزینههای مشترک ساختمان (شارژ و تعمیرات)
- محاسبه سهم هر مالک هنگام تجمیع املاک یا مشارکت در ساخت
- تعیین ارزش واقعی هر واحد در خرید و فروش
| قدرالسهم یعنی سهم هر واحد از زمین و قسمتهای مشترک ساختمان و در خرید و فروش ملک نقش اساسی دارد. |
بخشهای مشترک ساختمان
طبق قانون، قسمتهایی مانند زمین، اسکلت، راهپله، بام، محوطه و تاسیسات عمومی (انباری مشترک، آسانسور، اتاق سرایداری و ...) مشاع هستند.
این بخشها به همه واحدها تعلق دارند و قدرالسهم هر واحد از آنها باید مشخص شود.
روشهای محاسبه قدرالسهم
۱. بر اساس قانون تملک آپارتمانها
فرمول:
مساحت عرصه × (زیربنای مفید هر واحد ÷ کل زیربنای مفید ساختمان)
مثال: اگر زمین ۲۰۰ متر باشد و دو واحد مساوی ۵۰ متری وجود داشته باشد، قدرالسهم هر واحد ۱۰۰ متر است.
| قانون تملک آپارتمانها مبنای اصلی محاسبه قدرالسهم است و معمولاً بر اساس متراژ مفید واحدها تعیین میشود. |
۲. بر اساس عرف و ارزشگذاری
در این روش، علاوه بر متراژ، عوامل کیفی مثل نورگیری، دسترسی، کاربری و مرغوبیت در نظر گرفته میشود.
این روش بیشتر در ساختمانهای تجاری ـ اداری یا املاک مختلط کاربرد دارد.
۳. در املاک تجمیعی
وقتی چند پلاک برای ساختوساز تجمیع میشوند، قدرالسهم هر ملک بر اساس ارزش ریالی و میزان تراکم قابل ساخت تعیین میشود.
نکته مهم درباره پارکینگ و انباری
- اگر پارکینگ یا انباری در سند بهعنوان «اختصاصی» درج شده باشد، در محاسبه قدرالسهم لحاظ میشود.
- اگر صرفاً استفاده اختصاصی باشد ولی در سند نیامده باشد، جزو مشاعات محسوب میشود.
| پارکینگ و انباری فقط در صورتی در قدرالسهم لحاظ میشوند که در سند بهصورت اختصاصی ثبت شده باشند. |
جمعبندی
- قدرالسهم یعنی سهم هر مالک از زمین و بخشهای مشترک.
- محاسبه آن یا بر اساس فرمول قانونی و متراژ انجام میشود یا بر اساس ارزشگذاری و عرف.
- دانستن قدرالسهم برای مالکان اهمیت زیادی دارد؛ چون در هزینههای مشترک، تجمیع املاک و حتی مشارکت در ساخت تعیینکننده است.
سئوالات متداول
۱. قدرالسهم آپارتمان چیست و چرا اهمیت دارد؟
قدرالسهم یعنی سهم هر واحد از زمین و بخشهای مشترک ساختمان، مانند راهپله، آسانسور و بام. دانستن قدرالسهم برای تعیین هزینههای مشترک، محاسبه شارژ، مشارکت در ساخت و ارزشگذاری ملک اهمیت دارد.
۲. چگونه میتوان قدرالسهم یک واحد را محاسبه کرد؟
قدرالسهم معمولاً بر اساس فرمول قانونی محاسبه میشود:
مساحت زمین × (زیربنای مفید واحد ÷ کل زیربنای مفید ساختمان)
همچنین در روش عرفی و ارزشگذاری، کیفیت، دسترسی و نورگیری واحد نیز در تعیین سهم هر مالک لحاظ میشود.
۳. پارکینگ و انباری چه تاثیری بر قدرالسهم دارند؟
اگر پارکینگ یا انباری در سند ملک «اختصاصی» ثبت شده باشد، در محاسبه قدرالسهم لحاظ میشود. در غیر این صورت، جزو مشاعات ساختمان محسوب شده و سهم همه واحدها از آن مشترک است.
دیدگاه خود را بنویسید